Udlejning af bolig

Lejeregler

Reglerne for udleje af bolig er komplicerede, og det kræver viden om lejeregler og erfaring med indgåelse af lejekontrakter, hvis du påtænker at udleje din bolig.

Nogle kommuner har regler for fastsættelse af husleje og andre har ikke.

Hvis en kommune ikke har regler for fastsættelse af husleje, skal huslejen fastsættes ud fra det lejedes værdi.

Hvis en kommune har regler for husleje, er det afgørende for huslejen for ejendomme for maximalt 6 lejemål, om ejendommen er opført før eller efter den 31.12.1992.

Er ejendommen opført efter den 31.12.1992, kan huslejen fastsættes som en fri markedsleje, dvs. til det som udlejer og lejer kan blive enige om.

Er ejendommen opført før den 31.12.1992, må huslejen ikke væsentligt overskride det lejedes regulerede værdi. Huslejenævnet udregner det udlejedes regulerede værdi, og nævnet kan spørges om denne værdi.

Dernæst skal der tages stilling til, om udlejningen skal være tidsbegrænset eller tidsubegrænset. Hvis udlejningsaftalen indgås tidsbegrænset, skal der være en rimelig grund til at tidsbegrænse udlejningen, eksempelvis ved en udstationering, hvor man selv skal bruge ejendommen efter en kendt periode.

Der skal indgås en lejeaftale, som opfylder de krav, der stilles i lovgivningen hertil. Normalt må det anbefales at bruge en standardkontrakt, som opfylder minimumskravene, og hvor man så kan tilføje individuelle vilkår. Det er vigtig at vide, at man ikke kan aftale sig ud af reglerne i lejelovgivningen.

Ovenstående viser med stor tydelighed, at man skal have stor viden for at undgå at falde i fælder her, der senere kan give ærgrelser og økonomiske tab.

 

Skatteregler

Skattereglerne er også uvejsomme og har stor betydning på størrelsen af den skat, der skal betales af lejeresultatet.

Lejekontrakten har betydning for den skattemæssige behandling af overskuddet ved udlejning af en ejerbolig dvs. af et hus eller en ejerlejlighed. Hvis der er tale om erhvervsmæssig udlejning, beskattes overskuddet ved udlejning som personlig indkomst. Man kan her tilrettelægge sin udlejning, så man enten bliver beskattet efter personskatteloven, virksomhedsskatteloven eller kapitalafkastordningen. Hvad der bedst kan betale sig afhænger af individuelle forhold, herunder størrelsen af driftsudgifterne ved udlejningen og renteudgifterne i boligen samt købsprisen på og belåningen i ejendommen.

I stedet for at få fradrag for faktisk afholdte driftsudgifter ved udlejningen har en udlejer mulighed for i stedet at vælge standardfradrag og således undgå af gemme udgiftsbilag.

Der gælder særlige skatteregler for udleje af en del af boligen og for udlejning i korte perioder i løbet af året.

Der gælder særlige regler, hvis en lejebolig fremlejes, og det gør der også, hvis en andelsbolig udlejes.

I forbindelse med afklaring af om en udlejers fulde skattepligt kan ophøre, hvis udlejeren af en bolig er flyttet til udlandet, har udformningen af lejekontrakten afgørende betydning. Boligen skal lejes ud i minimum 3 år uopsigeligt fra udlejers side for at have mulighed for ophør af den fulde skattepligt.

Dette 3 års krav gælder også for en lejebolig og her bl.a. kan lejekontrakten sætte begrænsninger på længden af fremlejeperioden.

3års kravet gælder som udgangspunkt også en andelsbolig. Her kan typisk andelsboligforeningens vedtægter sætte begrænsninger på udlejningsperioden.

Lejeindtægterne ved boligudlejning fremgår præcis af den indgåede lejekontrakt.

Udgifterne ved udlejningen, der kan fradrages ved udlejningen, er bestemt af reglerne i Statsskatteloven fra 1903, hvilket medfører masser af plads til fortolkning, som gennem årene er blevet fastlagt i skattepraksis. Der er således kun fradrag for udgifter, der sikrer og vedligeholder lejeindtægten. Derimod er der ikke fradrag for forbedringsudgifter. Etableringsudgifter afholdt inden udlejningens påbegyndelse kan ikke fradrages. Der kan afskrives på driftsmidler i udlejningen, men ikke på bygninger og installationer.

Det kræver således mange bolde i luften for at sikre, at overskuddet ved udlejningen opgøres korrekt og sikrer den bedst mulige økonomiske stilling ved udlejning.

Du er velkommen til at kontakte Inwema på info@inwema.dk eller tlf. 3169 3169, hvis du har brug for hjælp ved udlejning af bolig.